Khi mua nhà, rất quan trọng mà bạn phải lưu ý là MUA BẢO HIỂM CHỦ NHÀ (homeowner insurance). Trường hợp nếu xảy ra thiên tai, cháy nổ, tai nạn,… công ty bảo hiểm sẽ chi tiền để sửa chữa, tân trang hoặc xây mới lại ngôi nhà của bạn.
Muốn vậy, ngôi nhà của bạn phải đạt yêu cầu do bên bán bảo hiểm đưa ra.
1. Hồ sơ mua bảo hiểm nhà phức tạp quá, tôi phải làm sao?
Thông thường khi mua nhà (nhất là người Việt lần đầu tiên mua nhà khi định cư tại Mỹ); nếu bạn vay ngân hàng hoặc có đại lý (agent) đại diện, họ sẽ tìm giúp hoàn thành bảo hiểm.
Tuy nhiên, hiểu biết một chút xíu về bảo hiểm nhà ở cũng là không thừa chút nào.
Bạn cũng đừng vì tiếc tiền để rồi sau ân hận. Ví dụ ở California nhớ mua bảo hiểm phòng động đất; ở Florida nhớ mua bảo hiểm phòng giông bão.
Cũng nên nhấn mạnh khi mua bảo hiểm, bạn phải đọc kỹ khế ước (policy) để nắm vững những gì được chi trả và trả tối đa (tới giới hạn) bao nhiêu; có ngoại lệ gì không? (bạn cẩn thận vì những khoản này thường được in chữ rất nhỏ nên ít người để ý!).
CHUẨN BỊ CHO BÁO CÁO ĐỂ ĐỊNH GIÁ TIỀN MUA BẢO HIỂM
2. Công ty bán bảo hiểm nhà yêu cầu gì?
Tùy từng bang, thành phố, thậm chí tùy quận cụ thể; công ty bán bảo hiểm sẽ đưa ra các hạng mục yêu cầu cụ thể. Điều này rất dễ hiểu, bởi vì một ngôi nhà sát mé sông …quanh năm suốt tháng ẩm ướt làm nền móng mốc meo, hoặc thậm chí có thể bị hà bá nuốt chửng lúc nào không hay …thì chẳng có công ty báo bản hiểm nào có can đảm đưa ra giá hời để bạn mua tiền bảo hiểm của họ (suy cho cùng, công ty bảo hiểm cũng luôn phải tìm cách tăng lợi nhuận thôi!).
Vậy nếu bạn hiểu về những ưu điểm, khuyết điểm của ngôi nhà mình; bạn có thể đàm phán-thương lượng với công ty bảo hiểm, để họ đưa ra giá bán hợp lý nhất cho bạn.
Muốn vậy, bạn cần biết công ty bảo hiểm có những yêu cầu gì cho ngôi nhà. Thông thường họ xét 2 yếu tố: nội bộ căn nhà và yếu tố rủi ro từ thiên nhiên.
3. Xem xét nội bộ nhà qua 4 hệ thống chính
3.1. 4 hệ thống xem xét của 1 ngôi nhà là gì?
Luật ở các bang là bạn cần có báo cáo 4 mục (report 4 points). Đương nhiên, nếu báo cáo này sạch đẹp, chứng tỏ tình trạng ngôi nhà bạn rất tốt – rất có giá; khi đó tiền mua bảo hiểm hàng năm sẽ thấp …nhưng bạn vẫn hưởng trọn số tiền bảo hiểm do công ty bảo hiểm đưa ra trong bảng báo giá ban đầu của họ!; điều này thật tuyệt vời phải không nào.
Bốn hạng mục này bao gồm:
1) The Heat and Air systems – Hệ thống nhiệt và không khí
2) The electrical systems – Hệ thống điện
3) The plumbing systems – Hệ thống ống nước
4) The roof – Mái nhà
Bạn cần kiểm tra nhà khi mua với 4 hệ thống trên để thuận lợi khi mua bảo hiểm sau này.
3.2. Phần này bạn lưu ý các hạng mục sau
Máy nước nóng, máy lạnh, mái nhà ván lợp (shingle): tuổi thọ trung bình 15 – 20 năm thôi, không tốt nếu các loại này sống quá tuổi!
Đương nhiên tuổi của chúng càng ít thì càng tốt (nghĩa là chúng mới được sử dụng chưa lâu). Cũng có trường hợp mái nhà cũ đã trên 15 – 20 năm …nhưng báo cáo kiểm tra cho thấy (inspection report) mái nhà vẫn trong tình trạng tốt thì vẫn mua bảo hiểm được (nhưng điều này là không nên, bởi lỡ vài tháng nó hư thì sao? ; hay năm sau, khi công ty bán bảo hiểm khảo sát lại thì bạn cũng mệt mỏi lắm đấy).
Cửa sổ chống bão (impact) được bán bảo hiểm rẻ hơn cửa sổ thường.
Bảng điện trung tâm: có một số bảng điện sẽ không được bảo hiểm trọn vẹn, bạn cần cùng kiểm tra với người giám định (inspector), nếu họ báo không đạt thì mình thương lượng với chủ nhà để lấy tiền thay bảng điện mới.
Hệ thống báo cháy – báo khói phải có đầy đủ và còn hoạt động.
Hệ thống điện được đi dây hợp lý, đảm bảo an toàn về cháy nổ.
Ống dẫn nước: nhà xây trước năm 1975 thường dùng ống dẫn nước bằng gang (cast iron). Khi mua nhà, bạn nhớ kiểm tra chi li hệ thống này; nếu ống nước chưa được thay lần nào thì rất có khả năng… bạn phải thay toàn bộ ống dẫn nước, tiêu tốn rất nhiều tiền và thời gian.
4. Xem xét nhà từ các rủi ro do thiên nhiên
4.1. Báo cáo về khả năng chịu được sức gió của nhà (wind mitigation)
Yêu cầu này là tùy chọn, bắt buộc nếu nhà bạn ở khu vực năm nào cũng xảy ra gió bão, ví dụ bang Florida.
Báo cáo này giúp công ty bán bảo hiểm biết nhà bạn có khả năng chịu được sức gió cấp mấy. Đối với nhà xây từ năm 2002 trở đi, các nhà thầu đã xây theo đúng yêu cầu thay đổi của quận, hạt (county) nên có khi, công ty bán bảo hiểm không đòi báo cáo này (do vậy mà tiền mua bảo hiểm cho các nhà xây từ năm 2002 thường rẻ).
4.2. Bảo hiểm lũ lụt
4.2.1. Bản đồ lũ lụt của Cơ quan Quản lý Khẩn cấp Liên bang (FEMA)
FEMA lập bản đồ các khu vực lũ lụt trên khắp Hoa Kỳ, xác định các khu vực có nguy cơ lũ lụt khác nhau. FEMA tạo ra FIRMs để thông báo giá bảo hiểm lũ lụt trong Chương trình Bảo hiểm Lũ lụt Quốc gia (NFIP).
4.2.2. Tầm quan trọng của các khu vực lũ lụt do FEMA lập
FEMA tập trung chủ yếu vào việc xác định vùng đồng bằng có khả năng ngập lụt hàng năm đến 1% (được gọi là Vùng đồng bằng ngập lụt 100 năm, Khu vực nguy cơ lũ lụt đặc biệt hoặc SFHA).
Việc chỉ định SFHA rất quan trọng vì
- là cơ sở cho các quy định quản lý vùng ngập lụt cho các cộng đồng trên cả nước.
- nó quyết định liệu một ngôi nhà có bắt buộc phải có bảo hiểm lũ lụt hay không.
4.2.3. Vài kí hiệu đáng quan tâm
Những khu vực SFHA – là những khu vực bắt đầu bằng các chữ cái “A” hoặc “V”. Chủ nhà nằm trong khu A hoặc V được yêu cầu phải mua bảo hiểm lũ lụt nếu mua nhà bằng thế chấp (mortgage).
Các vùng lũ lụt có nguy cơ thấp và trung bình của FEMA – những khu vực bên ngoài SFHA – là những khu vực bắt đầu bằng các chữ cái “X”, “B” hoặc “C”. Bảo hiểm lũ lụt không bắt buộc trong các khu vực này. Nhưng các khu vực này vẫn có nguy cơ lũ lụt nên bạn cũng cần cân nhắc khi quyết định.
4.2.4. Xem nhà có thuộc khu vực SFHA hay không?
Bạn có thể xem thêm Định nghĩa cho tất cả các vùng lũ của FEMA cung cấp tại đây.
Bạn cũng có thể nhập địa chỉ cụ thể nhà của bạn để xác định xem nhà mình ở mức lụt lội thế nào theo theo FEMA tại đây.
Ở bang hay bị lũ lụt (như Florida), cần lưu ý xem nhà bạn có trong khu vực SFHA không, nhất là các nhà ven sông. Để mua bảo hiểm này cần phải làm giấy chứng nhận về lũ lụt (flood certificate). Một số trường hợp hiện nay, nhà thầu xây dựng đã nâng nền nhà theo yêu cầu của hạt nên lụt lội cũng ít khi ảnh hưởng tới nhà của bạn.
TÌM CÔNG TY BÁN BẢO HIỂM PHÙ HỢP
5. Chọn ít nhất 3 công ty bán bảo hiểm nhà để đọ giá và dịch vụ của họ
Sau khi xem xét kĩ các hạng mục nội bộ của căn nhà và các yếu tố rủi ro từ thiên nhiên, bạn tiến hành tìm mua bảo hiểm ở một công ty bán bảo hiểm.
Mua bảo hiểm nhà
- Đối với nhà cũ đã mua bảo hiểm, bạn liên hệ với nhân viên bảo hiểm mình cần làm gì, sửa gì cho căn nhà để được giá tốt hơn. Thông thường chi phí sửa khá nhỏ nhưng giúp tiết kiệm được rất nhiều tiền. Nếu mình cam kết sửa và hoàn thiện giấy tờ trong vòng 6 tháng thì bảo hiểm cũng sẽ cho giá tốt hơn.
- Khi mua bảo hiểm mới, bạn cần tham khảo ít nhất 3 công ty. Giá bảo hiểm thường không giống nhau. Bạn hãy so sánh các mục trên mỗi bảng báo giá, nếu tương tự nhau thì bạn chọn bảo hiểm rẻ hơn. Sau đây là cách để bạn mua được bảo hiểm rẻ:
Bạn hoặc Nhà môi giới nên làm việc trực tiếp với người làm báo cáo giám định (inspection). Lấy ý kiến họ về những yêu cầu của bảo hiểm để làm sao có báo cáo đẹp, đáp ứng yêu cầu của công ty bán bảo hiểm. Cách này đặc biệt giúp tiết kiệm nhiều khi bạn mua nhà bằng tiền mặt; do khi bạn nhận nhà xong, bạn có thể sửa chữa, dọn dẹp cho sạch đẹp …rồi mới tiến hành làm báo cáo hoàn chỉnh để mua bảo hiểm. Thường mình có 30 ngày (sau hoàn thành mua nhà) để mua bảo hiểm. Nếu sau 30 ngày vẫn chưa sửa xong thì mình vẫn mua được bảo hiểm nhưng phải đợi sau 30 ngày từ ngày mua bảo hiểm thì bảo hiểm mới có hiệu lực.
Nội dung so sánh để chọn 1 công ty bảo hiểm
Kiểm tra đánh giá (check review) của 3 công ty đó trên mạng để quyết định chọn công ty nào có giá và review tốt nhất. Bạn nên mua tất cả các loại bảo hiểm nhà của cùng 1 công ty, bạn sẽ được giá tốt hơn.
Bạn tham khảo giá tiền các mục sau, nếu bằng giá nhau thì bạn chọn báo giá tốt nhất:
1. Dwelling coverage. Bảo hiểm nhà ở
Khoản bảo hiểm này giúp trả tiền để sửa chữa hoặc xây dựng lại kiến trúc chính ngôi nhà của bạn nếu nó bị hư hại do một trong các lý do được bảo hiểm.
2. Other structures coverage. Các cấu trúc bao phủ khác
Loại bảo hiểm này giúp bảo vệ một số cấu trúc nhất định trên tài sản của bạn mà không gắn liền với nhà của bạn, ví dụ như hàng rào, nhà xe, nhà kho.
3. Personal property coverage. Bảo hiểm tài sản cá nhân
Loại bảo hiểm này giúp bảo vệ đồ đạc của bạn (ví dụ: quần áo, đồ nội thất và đồ điện tử) bị thiệt hại bởi những nguyên nhân do bên bảo hiểm qui định.
4. Liability coverage. Phạm vi trách nhiệm.
Nếu khách bị thương tại nhà của bạn và bạn phải chịu trách nhiệm pháp lý, bảo hiểm này có thể giúp trang trải các chi phí như hóa đơn y tế hoặc chi phí pháp lý.
6. Kết luận
Bạn có thể mua 1 hay nhiều loại bảo hiểm cho căn nhà của mình; nhưng cũng có loại bảo hiểm bao mọi thiệt hại (all loss). Mua kiểu gì là tùy vào bạn.
Như vậy bạn đã có khái niệm sơ lược về mua bảo hiểm nhà, điều này giúp bạn đưa ra quyết định chính xác hơn khi đi mua nhà; hoặc mua bảo hiểm mới cho căn nhà mình đang ở với mức giá hợp lý hơn. Chúc bạn nhiều thành công và sức khỏe.
Cám ơn bạn đã đọc bài viết. Rất mong gặp lại bạn ở các bài viết sau.
Trân trọng.
