Kiểm tra nhà (Home inspection) là bước đầu tiên sau khi chủ nhà đồng ý với giá mua nhà bạn đề nghị. Các chi tiết cần kiểm tra bạn cũng nên biết; để khi đi xem nhà, mình quyết định có nên mua hay không?.
Muốn chắc ăn, bạn phải lựa chọn đúng công ty Kiểm tra nhà được chính phủ chấp nhận.
Mua nhà ở Mỹ không như ở Việt nam mình vì quy trình phức tạp; mà mọi người thường dùng từ “Đấu giá”; Giả vờ người bán đưa giá $10 công khai trên web địa ốc, họ cho khoảng thời gian để người mua đưa ra giá đề nghị – gọi là làm offer (mình phải nhờ Realtor làm bộ hồ sơ hơn chục trang, kí và gửi hoàn toàn online và rất nhanh); vậy ông A ra giá $6.5, anh B ra giá $7.5, chị C ra giá $9, bác D ra giá 9.25$; bà E rất thích căn nhà này, quyết tâm mua bằng được nên ra giá $10.25 (A, B, C, D, E hoàn toàn không biết giá của người khác đưa ra). Đến ngày dừng nhận offer, họ chọn người ra giá cao nhất để bán; đương nhiên chọn bà E. Các bước bán 1 căn nhà (công khai) như sau:
1. Nhà được rao bán trên các trang địa ốc; trạng thái lúc này sẽ ghi là For Sale. Trang web khá phổ biến ở Mỹ là Realtor.com và Zillow. com; bạn nhập Zip code khu vực muốn mua nhà để xem.
2. Người muốn mua phải nhờ người môi giới (realtor) làm 1 bộ hồ sơ đề nghị (offer) giá mình sẽ mua (nếu mình quyết tâm mua thì đặt giá cao, đôi khi còn cao hơn giá chủ nhà rao). Sau vài ngày, vài tuần, tháng, thậm chí hơn một năm (tùy độ hot của căn nhà); chủ nhà sẽ kết không nhận offer nữa, rồi họ chọn hồ sơ nào ra giá cao nhất; trạng thái này gọi là Pending.
3. Người mua được chọn sẽ bắt đầu làm việc Kiểm tra nhà – Home inspection (một số người mua nhà bỏ qua việc này; hoặc có những căn nhà ghi “Bán nguyên trạng”, tức không chấp nhận việc kiểm tra nhà của người mua). Dựa trên kết quả báo cáo các hư hỏng trong nhà, người mua lại tiếp tục thương lượng để giảm giá; hoặc giữ nguyên giá đã đề nghị; đến đây có 2 tình huống xảy ra:
- Nếu chủ nhà không đồng ý, người mua bỏ cuộc; căn nhà sẽ về giai đoạn 2 (chọn người offer giá cao thứ nhì), hoặc về giai đoạn 1 (nếu chẳng còn offer nào).
- Nếu cả chủ nhà và người mua đồng ý; thì trả tiền và làm giấy tờ sang tên – trạng thái này gọi là Under contract.
4. Khi giấy tờ cho chủ mới xong xuôi – trạng thái này gọi là Close
Vậy trước khi trả tiền và hoàn thành giấy tờ mua nhà, bạn rất cần kiểm tra nhà một cách chuyên nghiệp; nhằm giúp xác định mọi vấn đề trước mắt hoặc tiềm ẩn.
Việc kiểm tra nhà là cơ hội để một chuyên gia bên ngoài, khách quan đưa ra ý kiến chuyên sâu về tình trạng của ngôi nhà. Dưới đây là câu trả lời cho các câu hỏi phổ biến về quy trình kiểm tra nhà để bạn biết điều gì sẽ xảy ra.
Bạn có phải đi kiểm tra nhà không?
Mặc dù việc kiểm tra nhà không bắt buộc (trừ khi có điều khoản kiểm tra dự phòng trong hợp đồng mua bán); nhưng thường được khuyến nghị khi mua hoặc bán nhà.
Một số điều khoản thế chấp có thể yêu cầu bạn buộc phải kiểm tra. Việc kiểm tra nhà khác với việc thẩm định nhà. Nếu bạn vay tiền để mua nhà (gọi là vay thế chấp), kiểm tra nhà hầu như luôn được yêu cầu.
Là người mua, nếu bạn bỏ qua việc kiểm tra thì mọi vấn đề xảy ra sau khi bán bạn phải chịu hoàn toàn trách nhiệm.
Ai chịu trách nhiệm kiểm tra nhà?
Sau khi Pending, người mua thường chịu trách nhiệm tìm và hẹn người kiểm tra, trả tiền (trừ khi có thỏa thuận khác như người mua chấp nhập không làm kiểm tra nhà). Chi phí kiểm tra tại nhà thay đổi tùy theo mét vuông, nhưng thường dao động trong khoảng từ 250 USD đến 400 USD.
Một viên thanh tra nhà (a home inspector) làm gì?
Thanh tra nhà là một chuyên gia có trình độ, người kiểm tra trực quan cấu trúc và các bộ phận có thể tiếp cận của ngôi nhà để xác định bất kỳ vấn đề trước mắt hoặc tiềm ẩn nào. Họ phải cung cấp một báo cáo toàn diện kèm theo hình ảnh và mô tả về bất kỳ vấn đề nào và cũng có thể bao gồm các đề xuất để đánh giá thêm. Bạn có thể xem qua báo cáo kiểm tra nhà với đại lý bất động sản của mình để quyết định xem kết quả có thể ảnh hưởng như thế nào đến việc mua ngôi nhà tiềm năng của bạn.
Kiểm tra nhà bao gồm những gì?
Các yêu cầu kiểm tra tại nhà rất khác nhau giữa các tiểu bang và Tiêu chuẩn Thực hành này nêu ra các tiêu chuẩn tối thiểu và thống nhất mà bạn có thể mong đợi từ một cuộc kiểm tra. Một số lĩnh vực được kiểm tra thường bao gồm:
- Các yếu tố kết cấu: Bất kỳ bằng chứng nào về độ võng hoặc cong của kết cấu; việc xây dựng nền móng, sàn, tường, trần nhà, cầu thang, hệ thống thoát nước và căn chỉnh cửa sổ có thể nhìn thấy được.
- An toàn: Tình trạng cầu thang và tay vịn; chuông báo động (cháy và carbon monoxide ); vòi phun nước chữa cháy.
- Sân bãi: Thoát nước hợp lý và bể tự hoại hoạt động tốt; tình trạng đường lái xe vào nhà, hàng rào và vỉa hè.
- Mái nhà: Tình trạng ván lợp, đèn chớp và ống khói (bao gồm mọi sửa chữa/vá lại mái bằng), lỗ thông hơi thông thoáng và máng xối hoạt động bình thường .
- Bề mặt bên ngoài: Khoảng cách chính xác giữa mặt đất và vật liệu vách ngoài, tình trạng sơn hoặc vách ngoài bên ngoài cũng như đèn và ổ cắm điện hoạt động bình thường.
- Gác mái: Có đủ cách nhiệt, thông gió thích hợp và bất kỳ dấu hiệu rò rỉ hoặc hư hỏng do nước.
- Hệ thống ống nước bên trong: Không có đường ống bị hư hỏng hoặc rò rỉ , nhiệt độ nước nóng thích hợp và nhà vệ sinh, bồn rửa, bồn tắm và vòi sen vẫn hoạt động bình thường.
- Hệ thống điện: Tình trạng cập nhật mã và loại hệ thống dây điện có thể nhìn thấy cũng như chức năng phù hợp của cầu dao, ổ cắm, thiết bị chiếu sáng và quạt.
- Thiết bị gia dụng: Vận hành các thiết bị âm tường và độc lập (bếp nấu, máy rửa chén, tủ lạnh, lò vi sóng, máy giặt và máy sấy và tất cả các thiết bị khác).
- Hệ thống sưởi ấm và làm mát: Tình trạng lò sưởi, máy điều hòa không khí (nhiệt độ cho phép), máy nước nóng, ống khói và lò sưởi.
- Tầng hầm: Móng, tường và sàn kiên cố, không có dấu hiệu bị nước xâm nhập hay hư hỏng.
- Gara: Tình trạng móng, cửa sổ, trần, khung và mái; hệ thống điện và ổ cắm; cửa gara và dụng cụ mở cửa gara đang hoạt động.
- Cách nhiệt: Cách nhiệt thích hợp.
- Thông gió: Hệ thống quạt thông gió hoạt động trong khu vực nhà bếp, phòng tắm và giặt ủi.
Những gì không được bao gồm trong một cuộc kiểm tra nhà tiêu chuẩn (a standard home inspection)?
Mặc dù có sự khác nhau về những gì người kiểm tra nhà tìm kiếm, nhưng có những lĩnh vực thường không được đề cập trong cuộc kiểm tra nhà tiêu chuẩn, chẳng hạn như:
- Kiểm soát sinh vật gây hại (như mối, kiến thợ mộc và loài gặm nhấm)
- Bể bơi
- Amiăng
- Khí radon
- Thiết bị thông gió cùng thiết bị gia dụng
- Chất lượng không khí ở bên trong
- Sơn chì
- Nấm mốc độc hại
Nếu bạn nghi ngờ có bất kỳ vấn đề hoặc mối lo ngại nào trong các lĩnh vực trên, bạn có thể lên lịch đánh giá bởi một chuyên gia được chứng nhận.
Làm thế nào để tìm một thanh tra nhà
Hãy chắc chắn rằng bạn cảm thấy thoải mái với sự lựa chọn người kiểm tra nhà. Chúng cực kỳ quan trọng và có thể giúp bạn phát hiện và tránh những cạm bẫy lớn trong quá trình mua nhà.
- Nói chuyện với chuyên gia bất động sản của bạn. Họ có thể giới thiệu một thanh tra viên nhà mà họ đã làm việc trước đây và tin tưởng.
- Hãy hỏi bạn bè và gia đình. Nếu bạn biết ai đó gần đây đã trải qua quá trình mua nhà, họ có thể đưa ra đề xuất hữu ích.
- Hãy tìm kiếm các liên kết được công nhận. Người tiêu dùng nên tìm kiếm một thanh tra viên có liên kết với các nhóm như Viện Thanh tra Xây dựng Quốc gia , Hiệp hội Thanh tra Nhà ở Hoa Kỳ và Hiệp hội Thanh tra Nhà được Chứng nhận Quốc tế . Đây là một số hiệp hội thanh tra có uy tín nhất và trang web của họ có dịch vụ “tìm thanh tra” để tìm thành viên trong khu vực của bạn.
Hãy tự trang bị kiến thức để hiểu rõ quy trình kiểm tra nhà; cũng như tìm một người kiểm tra nhà được cấp phép.
